행복한 가치 나눔

📌 1. 유한회사가 파산하면 세입자에게 어떤 영향이 있을까요?

👉 결론부터 말하면, 보증보험을 가입했기 때문에 보증금 보호를 받을 가능성이 높습니다!
하지만 몇 가지 체크해야 할 사항이 있어요.

💡 유한회사가 파산하면?
1️⃣ 오피스텔이 법적으로 ‘파산재산’이 됨

• 회사가 파산하면, 법원이 ‘파산관재인’을 선임하여 회사 자산(오피스텔 포함)을 정리합니다.
• 이 과정에서 오피스텔이 강제 매각될 수도 있음.

2️⃣ 세입자의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 중요

• 계약과 동시에 전입신고 + 확정일자를 받아놨다면 대항력이 생겨요.
• 이는 "내가 계속 이 집에서 살 권리"를 뜻하며, 새로운 집주인(경매로 낙찰된 사람)도 기존 전세 계약을 인정해야 합니다.
• 만약 전세권 설정을 했다면, 경매 시 우선변제권이 있어 배당을 받을 수도 있음.

3️⃣ 보증보험을 가입했다면, 보증금은 안전할 가능성이 높음!

• **전세보증보험(주택도시보증공사 HUG, 서울보증보험 SGI 등)**에 가입했다면,
  유한회사가 파산해도 보증보험에서 세입자에게 보증금을 반환해줍니다.
• 다만, 보증보험 청구 시 보험사의 심사를 거쳐야 하며, 절차가 필요함.

📌 2. 보증보험을 가입한 경우, 어떤 절차를 거치나요?

👉 유한회사 파산으로 보증금을 돌려받아야 하는 경우, 보증보험사에 청구할 수 있습니다.

💡 보증보험금 청구 절차
✅ 1) 유한회사가 보증금 반환 불가 상태인지 확인

• 보증보험사에서 유한회사가 "보증금 반환을 할 수 없는 상태"임을 확인해야 합니다.
• 파산 선고 후, 회사 자산이 동결되면 "보증금 반환 불능 상태"로 인정될 가능성이 큼.

✅ 2) 보증보험사에 보증금 반환 신청

• 가입한 보증보험사(HUG, SGI 등)에 보증금 반환 청구
• 필요 서류: 전세계약서, 보증보험 가입 증명서, 파산 관련 증빙서류 등
• 심사를 거쳐 일정 기간 후 보증금을 돌려받을 수 있음.

✅ 3) 보험금 지급 후, 보증보험사가 유한회사에 ‘구상권 청구’

• 세입자가 보험금을 받으면, 이후 보증보험사가 유한회사(혹은 파산재산) 측에 돈을 청구함.
• 즉, 세입자는 직접 유한회사와 법적으로 싸울 필요 없이, 보증보험을 통해 보증금을 회수 가능!

📌 3. 추가로 체크해야 할 점 (위험 요소는?)

✅ 보증보험이 정상적으로 유지되고 있는지 확인!

• 보증보험료 미납 등으로 보증보험이 해지된 경우, 보호받기 어려울 수도 있음.
• 현재 보증보험이 유효한지 확인하는 것이 중요!

✅ 경매 진행 시, 세입자의 우선변제권 확인

• 전입신고 & 확정일자를 받았다면, 경매 후 보증금 일부를 우선 배당받을 가능성 있음.
• 하지만 선순위 근저당이 많거나, 채권이 많으면 배당받지 못할 수도 있음.

✅ 집이 경매로 넘어가면, 새로운 주인이 계약을 승계할 수도 있음

• 경매 낙찰자가 전세 계약을 승계하면, 세입자는 계속 거주 가능.
• 하지만 새로운 주인이 전세 계약 승계를 거부하면, 계약 종료 후 퇴거해야 함.

🚀 결론 (정리)

✅ 유한회사가 파산해도, 보증보험을 가입했으면 보증금 보호 가능성이 큼!
✅ 보증보험을 통해 보증금을 돌려받는 것이 가장 안전한 방법.
✅ 경매 진행될 경우, 전입신고 & 확정일자 여부에 따라 세입자의 보호 범위가 달라짐.
✅ 보증보험 가입 상태를 반드시 확인하고, 필요 시 보험사에 청구 진행!

💡 추천 액션

1. 보증보험 가입 상태 확인 (해지 여부 체크!)
2. 유한회사 파산 진행 상황 & 집의 경매 여부 확인
3. 보증보험사에 보증금 반환 청구 준비

📢 👉 만약 보증보험이 없거나, 추가적인 법적 대응이 필요하면 "주택임대차분쟁조정위원회" 또는 법률 상담을 받는 것도 방법!

📌 1. 세입자를 직접 구할 때 계약서는 어떻게 작성하나요?

👉 새로운 세입자와 계약하는 방법은 2가지입니다.

① 기존 계약을 양도하는 방법 (임대인 동의 必)

• 원래 집주인(임대인)의 동의를 받아서, 기존 계약을 "새로운 세입자"에게 넘기는 방법
• 이를 **전대차 계약(양도 계약)**이라고 합니다.
• 이 경우, 새로운 세입자가 기존 계약 조건 그대로 이어받아야 합니다.
• 계약서 작성 없이 임대인의 동의만 받으면 간단하게 끝날 수도 있어요.

📌 주의:
✔ 집주인이 동의하지 않으면 계약 양도가 어렵습니다.
✔ 전대차 계약으로 진행할 경우, 보증금 문제를 어떻게 처리할지 명확히 해야 합니다.

② 새로운 세입자가 집주인과 "새로운 계약"을 체결하는 방법

• 기존 계약을 해지하고, 새로운 세입자가 집주인과 새로운 계약을 맺는 방식입니다.
• 이 경우, 기존 세입자인 질문자님은 계약에서 빠지게 되므로 더 깔끔한 해결 방법입니다.
• 단, 계약 해지에 따른 위약금(잔여 계약 기간에 따라 다름)이 있을 수 있음 → 이 부분은 집주인과 협의 필요!

📌 추천 방법:
✔ 집주인에게 먼저 연락해서 "새로운 세입자가 집주인과 직접 계약할 수 있는지" 확인하세요.
✔ 가능하다면 기존 계약을 해지하고 새로운 계약을 체결하는 게 더 안전합니다.

📌 2. 부동산에서 계약서를 대신 써줄 수 있나요?

👉 네! 가능합니다.

• 부동산 중개소에서 "계약서 작성 서비스"를 제공하는 경우가 많아요.
• 보통 5~10만 원 정도 수수료가 들며,
• 해당 비용은 보통 새로운 세입자가 부담하지만, 협의에 따라 나눠 낼 수도 있어요.

📌 부동산 계약서 작성 서비스 이용하는 경우
✔ 계약이 안전하게 진행됨 (계약서에 법적 효력)
✔ 중도 퇴실 시 분쟁을 방지할 수 있음
✔ 수수료는 보통 새로운 세입자가 부담하지만, 협의 가능

📌 3. 꼭 확인해야 할 사항 (계약 전 체크리스트)

✅ 집주인의 동의를 먼저 받을 것! (무단으로 계약 양도하면 문제 발생 가능)
✅ 보증금 정산 방식 확인! (새로운 세입자가 보증금을 그대로 인수하는지, 집주인이 직접 돌려주는지)
✅ 부동산을 통한 계약서 작성 추천! (안전한 계약 진행)
✅ 새로운 세입자와 계약 조건 확실하게 합의하기

🚀 결론 (정리)

✔ 집주인에게 먼저 "새로운 세입자가 직접 계약 가능 여부"를 확인하세요!
✔ 가능하면 기존 계약을 해지하고, 새로운 세입자가 집주인과 새 계약을 맺는 게 가장 깔끔한 방법!
✔ 부동산 계약서 작성 서비스(5~10만 원) 이용 가능하며, 보통 새로운 세입자가 부담
✔ 보증금 정산 방식 및 계약 조건을 확실히 정하고 진행하세요.